High Noon mit
Folgen
Die Entscheidung naht, wie es mit unserer
Sanierung und den Unaufrichtigkeiten im Verfahren weiter geht. Unser Verwalter ist in einer wirklich dummen
Situation, in die er sich hineinmanövrierte. Die Frage ist, wie weit es
die Verirrten noch treiben wollen. Was mit einem Zickenkrieg begann,
wird womöglich zur existenziellen Gefahr für den Verwalter. Hier potenzierten sich
mehrere Anfangsfehler zu einem Szenario, das nur noch mit einer starken
Maßnahme zu lösen ist.
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Eine Maßnahmen wäre, Widerspruch gegen das
Ergebnis der außerordentlichen Eigentümerversammlung zur Sanierung der
Außenfassade gerichtlich einzulegen. Das würde zu einem Stopp der Sanierung führen
und das Verfahren würde bei der derzeitigen Überlastung des Gerichts zu
einer Entscheidung frühestens in zwei, realistisch in mehr als drei
Jahren führen. Während dieser Zeit würde die Sanierung ruhen. Da die Sanierung immer dringlicher wird, wäre das
gegenüber der von Vernunft geprägten Mehrheit der Eigentümer unzumutbar.
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Eine andere Lösung wäre gegeben, wenn die an
der Situation Schuldigen endlich den Willen der Mehrheit, der über
eine Manipulation bei der Tagesordnung und eine falsche
Stimmenauszählung beeinflusst wurde, anerkennen würden und die
Versammlung wiederholt würde.
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Ein weiterer Ansatz ist eine einstweilige
Verfügung, dass der Beschluss nicht umgesetzt wird. Gründe sind
genügend vorhanden. Im Frühjahr könnte die Mehrheit der Eigentümer
die Vertragsverlängerung für den Verwalter ablehnen und das Projekt
mit einem neuen Verwalter völlig neu aufrollen.
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Die momentan wahrscheinlichste Lösung ist das
Einschalten des Berufverbandes, dem der Verwalter angehört, weil er
mehrfach gegen Verbandsrichtlinien verstieß und damit dem Ansehen
des Verbandes schadet. Das hätte für den
Verwalter erhebliche Folgen, die er nur damit abmildern
könnte, wenn er genau die Personen in den Fokus schiebt, die in ihren
Funktionen falsche Vorgaben lieferten.
Diejenigen, die diese unerträgliche und verlogene
Situation aus niederen Beweggründen herbeiführten, sollten sich gut
überlegen, ob sie die Folgen ihres verwerflichen Handels allein auf den
Verwalter abwälzen wollen. Die Zeit der Spielchen ist meiner Meinung
nach vorbei!
In den nächsten Tagen wird noch einmal ein
Vieraugengespräch mit dem Verwalter stattfinden, in dem die Alternativen
erörtert werden. Ist dabei erneut keine Einsicht spürbar, nehmen die
Dinge je nach
Lage ihren Lauf. Aus meiner Sicht hat der Verwalter jedoch bereits den
richtigen Zeitpunkt der Umkehr verpasst.
Wem nützt und wem schadet die verfahrene
Situation?
Eigentümer, die
Wohnungen verkaufen wollen, profitieren ganz direkt von der
Sanierung der Fassade, denn sie erzielen nach der Sanierung einen um ca. 100 € höheren Quadratmeterpreis. Bei einer Billigsanierung könnten
sie sogar noch eine höhere Reserve bei den Instandhaltungsrücklagen
geltend machen. Allerdings geht das zu Lasten der Nachhaltigkeit. Das
erklärt das Vorgehen im ersten Bauausschuss, als
eine Billigsanierung angestrebt wurde. Der Verwalter, der eigentlich
allen Eigentümern den Vorteil einer nachhaltigen Sanierung nahelegen
müsste, griff dieses Ansinnen auf, ohne allerdings die nachhaltige
Sanierung aus dem Auge zu verlieren.
Seine vermutliche Taktik: Seinen
Netzwerk-Handwerker zu einem zunächst unschlagbar billigen Angebot
(mindestens drei Firmen sind allerdings vorgeschrieben) zu
bewegen, mit dem mögliche Wettbewerber aus dem Rennen geworfen werden können. Der Verwalter
ließ sich 3% Regiekosten für die Bauüberwachung genehmigen. Damit würde bei weiteren
Nachträgen, mit denen die Nachhaltigkeit doch noch erreicht wird, seine
Marge
deutlich steigen. Weitere netzwerkbedingte Vorteile (branchenüblich) würden sich
summieren, wenn sein bevorzugter Lieferant zum Zug käme.
Die Eigentümern, die unsere Immobilie selbst
bewohnen, aber auch diejenigen, die sie nur als Renditeobjekt nutzen,
würden nur profitiern, wenn die Rendite über die Nachhaltigkeit und
einen attraktiven Preis gesichert wäre.
Eines der Probleme, die von Anfang an im Raum
standen, war der Überblick und die Kompetenz des früheren amtierenden Vorsitzenden
des Beirats. Dissonanzen zwischen wenigen Eigentümern und dem
Beiratsvorsitzenden in Ordnungsfragen wurden vom Verwalter genutzt. Das führte
ohne jeden Befriedungsversuch seitens der Verwaltung zur Auflösung des Verwaltungsbeirats. Das entstandene Vakuum nutzte der
Verwalter dann zur Umsetzung seiner Strategie, wurde jedoch gestoppt,
als die Strategie erkannt wurde.
Die Wiederholung der Vorklärung über einen neuen
Bauausschuss führte erneut zu einem
nicht akzeptablen Ergebnis. Familiäre Teile des ersten
Bauausschusses handelten selbstbezogen. Immerhin konnte die Nachhaltigkeit
durchgesetzt werden.
Die Kernfrage ist nun, ob nur wegen mangelnder
Einsicht und Fairness derjenigen, die diese Situation herbeiführten, zum
härtesten aller Mittel gegriffen wird. Richtig wäre es.
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